Fremleje

Hvad er fremleje – og hvorfor skal du som udlejer kende reglerne?

Fremleje betyder, at din lejer midlertidigt overlader retten til at bo i boligen til en anden person, fremlejeren, mens lejekontrakten mellem dig og den oprindelige lejer fortsætter uændret. I København er fremleje meget udbredt, især blandt studerende, unge og personer, der skal på udlandsophold, praktik eller har andre midlertidige behov. For dig som udlejer betyder det, at du ikke har direkte kontakt med den person, der faktisk bor i boligen, men stadig har den oprindelige lejer som ansvarlig for alle forpligtelser. Fremleje kan give fleksibilitet for lejeren, men det øger også risikoen for dig, hvis fremlejeren ikke overholder reglerne eller behandler boligen dårligt.

Fremleje ændrer ikke på, hvem der har ansvaret – men det ændrer, hvem der reelt bor i din bolig.

Hvornår må en lejer fremleje?

Lejeloven giver lejere ret til at fremleje hele lejemålet i op til 2 år, hvis de har en midlertidig fraværsgrund. Det kan for eksempel være:

• Midlertidigt ophold i udlandet: Hvis lejeren skal arbejde, studere eller opholde sig i udlandet i en periode, kan boligen fremlejes, så lejeren kan vende tilbage efter opholdet.
• Uddannelse i en anden by: Hvis lejeren skal på studieophold eller praktik i en anden by, kan fremleje være en løsning, så boligen ikke opsiges permanent.
• Samlivsophør eller lignende personlige forhold: Hvis der opstår ændringer i privatlivet, kan fremleje bruges til at bevare lejemålet, mens situationen afklares.

Lejeren skal altid have din skriftlige godkendelse til fremleje og oplyse navn, kontaktoplysninger og eventuelt dokumentation for fremlejeren. Du har ret til at kende til, hvem der bor i din bolig, og sikre dig, at fremlejeren er egnet.

Derudover kan værelsesfremleje ske uden en særlig fraværsgrund, så længe lejeren selv bor i boligen, og antallet af beboere ikke overstiger, hvad der er rimeligt for boligens størrelse. Her skal du dog stadig informeres og kan gøre indsigelse, hvis der er saglige grunde.

Du kan som udlejer sige nej til fremleje – men kun hvis du har en saglig grund, fx tvivl om fremlejerens økonomi eller adfærd.

Hvilke rettigheder har du som udlejer ved fremleje?

Som udlejer har du flere rettigheder, der beskytter dig, selvom du ikke har en direkte kontrakt med fremlejeren:

• Afvise fremleje ved væsentlig tvivl om fremlejerens økonomi eller adfærd: Hvis du har begrundet mistanke om, at fremlejeren ikke vil overholde reglerne, kan du nægte fremleje.
• Stille krav til, at lejekontrakten overholdes – også af fremlejeren: Den oprindelige lejer er ansvarlig for, at alle regler og vilkår i kontrakten overholdes, uanset hvem der bor i boligen.
• Opsige lejemålet, hvis lejeren uberettiget fremlejer boligen: Hvis lejeren fremlejer uden din godkendelse eller i strid med reglerne, kan det være grundlag for opsigelse eller ophævelse af lejemålet.
• Fastholde den oprindelige lejer som økonomisk ansvarlig: Uanset hvad, er det altid den oprindelige lejer, der hæfter for husleje, skader og vedligeholdelse, også hvis det er fremlejeren, der har forårsaget problemerne.

Du har dog ikke samme adgang til at kommunikere eller indgå aftaler direkte med fremlejeren, hvilket kan gøre det sværere at håndtere konflikter eller skader.

Du har færre direkte muligheder over for fremlejeren – derfor skal du kende dine rettigheder som udlejer.

Fordele og ulemper ved fremleje

Fordele:

• Lejeren kan fastholde lejemålet i en periode, uden at du får tomgang: Du undgår at skulle finde en ny lejer, hvis den nuværende kun er væk midlertidigt.
• Du undgår at skulle finde en ny lejer ved midlertidigt fravær: Fremleje gør det muligt at bevare et stabilt lejeforhold, selvom lejeren ikke er til stede i en periode.
• Du kan ofte godkende en kvalificeret fremlejer og få dokumentation: Du har mulighed for at screene fremlejeren og stille krav til dokumentation, så du mindsker risikoen for problemer.

Ulemper:

• Du har begrænset kontakt med personen, der bor i boligen: Det kan være svært at følge op på vedligeholdelse og adfærd, når du ikke har direkte kontakt med fremlejeren.
• Øget risiko for skader eller manglende vedligehold: Fremlejere har ofte mindre tilknytning til boligen, hvilket kan øge risikoen for slid eller skader.
• Vanskeligheder ved opsigelse, hvis fremlejeren ikke opfører sig ordentligt: Hvis der opstår problemer, skal du gå gennem den oprindelige lejer, hvilket kan gøre processen mere besværlig og langsommelig.

Fremleje er en praktisk løsning – men det kræver klare aftaler og opfølgning.

Sådan bruger du fremleje effektivt som udlejer i København

Hvis du vil håndtere fremleje på en tryg og professionel måde, bør du:

• Kræve skriftlig anmodning med dokumentation for fraværsgrund: Sørg for, at lejeren dokumenterer, hvorfor fremleje er nødvendig, og hvor længe det varer.
• Indhente information om fremlejeren og lave evt. en tillægsaftale: Bed om oplysninger om fremlejerens økonomi, baggrund og kontaktoplysninger, og overvej at lave en tillægsaftale, hvor fremlejeren forpligter sig til at overholde husorden og vedligeholdelse.
• Tjek, at fremlejeperioden er maksimalt 2 år, og at boligstand opretholdes: Hold øje med, at boligen ikke fremlejes længere end tilladt, og at den afleveres i samme stand som ved indflytning.
• Brug §11 i lejekontrakten til at præcisere vilkår for fremleje: Tilføj særlige betingelser om fremleje, så det er klart, hvilke regler der gælder, og hvordan eventuelle konflikter håndteres.
• Få hjælp fra en professionel som Copenhagen Quarters ved tvivl: En erfaren udlejerådgiver kan hjælpe dig med at screene fremlejere, udforme aftaler og sikre, at alt foregår lovligt og trygt.

Som udlejer i København bør du ikke sige ja til fremleje uden overblik, dokumentation og klare aftaler – det beskytter både dig og din bolig.