Privat udlejning

Hvad er privat udlejning – og hvorfor er det vigtigt at kende reglerne?

Privat udlejning er den mest almindelige udlejningsform i København og dækker over situationer, hvor du som privatperson udlejer din bolig, et værelse eller en ekstra lejlighed, typisk for en afgrænset periode eller som et supplement til din økonomi.

Det kan være, du skal udstationeres, rejser i længere tid, eller blot ønsker at udnytte pladsen i din bolig bedre. Selvom du ikke er erhvervsudlejer, er du stadig omfattet af lejeloven, og det betyder, at du både har rettigheder og pligter, som det er vigtigt at kende. Reglerne for privat udlejning adskiller sig fra erhvervsudlejning, især når det gælder skatteforhold, opsigelse og fastsættelse af husleje.

Som privat udlejer har du mulighed for at tjene penge på din bolig, men du skal følge reglerne for leje, kontrakt og opsigelse. Det er afgørende for at undgå tvister og sikre, at både du og din lejer er beskyttet under hele lejeperioden.

Som privat udlejer har du mulighed for at tjene penge på din bolig – men du skal følge reglerne for leje, kontrakt og opsigelse.

Hvem kan lave privat udlejning?

Du kan lave privat udlejning, hvis du:

• Udlejer din egen ejer- eller andelsbolig, uanset om det er en lejlighed, et rækkehus eller et parcelhus. Det gælder både, hvis du udlejer hele boligen eller blot et værelse.
• Udlejer maksimalt én hel bolig, du ikke selv bor i. Hvis du har flere boliger til udlejning, kan du blive betragtet som erhvervsudlejer, og så gælder andre regler for både skat og administration.
• Udlejer et værelse i din bolig, mens du selv bor der. Det er en fleksibel løsning, hvor du kan udleje et eller flere værelser og stadig have rådighed over resten af boligen.
• Ikke driver systematisk udlejning som erhverv. Hvis du udlejer flere boliger eller har en professionel tilgang til udlejning, kan du blive omfattet af strengere regler og skattepligt.
• Det er afgørende, at du ikke opfører dig som professionel udlejer med mange lejemål – for så gælder andre skatteregler og juridiske rammer. Privat udlejning er kendetegnet ved, at det er enkeltstående og ikke en del af en større forretning.

Du er privat udlejer, så længe udlejningen er enkeltstående og ikke en erhvervsmæssig aktivitet.

Hvad skal du være særligt opmærksom på?

Ved privat udlejning bør du:

• Bruge den officielle lejekontrakt (typeformular A10), som er tilpasset dansk lejelov og sikrer, at alle væsentlige forhold er dækket. Det beskytter både dig og lejeren og gør det lettere at håndhæve aftalen.
• Skrive alle særlige vilkår i §11, fx om vedligeholdelse, brug af fællesarealer, husdyr eller tidsbegrænsning. Det er vigtigt, at alle afvigelser fra standardreglerne er tydeligt beskrevet.
• Undgå at sætte huslejen højere end det, der svarer til lejemålets stand og beliggenhed. Huslejen skal kunne forsvares over for Huslejenævnet, og det er din opgave at dokumentere, at prisen er rimelig.
• Lave ind- og fraflytningsrapport, også selvom det ikke er lovpligtigt for privat udlejning. En rapport med billeder og inventarliste kan være afgørende, hvis der opstår uenighed om skader eller mangler ved fraflytning.
• Være klar på, hvordan opsigelsesreglerne fungerer, både for dig og lejeren. Det gælder især, hvis du selv får brug for boligen igen, eller hvis lejeren ønsker at flytte før tid.
• Særligt i København, hvor boligmarkedet er presset, skal du sikre, at din udlejning er gennemsigtig og veldokumenteret. Det skaber tryghed og minimerer risikoen for konflikter.

Jo mere professionelt du agerer som privat udlejer, desto mere tryghed skaber du for både dig selv og lejeren.

Må du selv fastsætte huslejen?

Som privat udlejer må du gerne sætte huslejen selv, men du skal kunne dokumentere, at den er rimelig. I regulerede områder som store dele af København må huslejen ikke overstige det lejedes værdi. Det betyder, at huslejen skal afspejle boligens størrelse, stand, beliggenhed og faciliteter – ikke dine egne økonomiske behov eller ønsker om fortjeneste.

Hvis du sætter huslejen for højt, risikerer du, at lejer klager til Huslejenævnet og får nedsat huslejen – også med tilbagevirkende kraft. Det kan betyde, at du skal tilbagebetale en del af den modtagne husleje, hvilket kan blive en dyr affære.

Huslejen skal afspejle boligens størrelse, stand og beliggenhed – ikke dine egne økonomiske behov.

Fordele og ulemper ved privat udlejning

Fordele:

• Du kan udnytte din boligøkonomi fleksibelt, fx ved at udleje i perioder, hvor du ikke selv bruger boligen, eller hvis du har ekstra plads.
• Mindre administration end erhvervsudlejning, da du ikke skal føre regnskab eller opfylde samme krav som professionelle udlejere.
• Mulighed for tidsbegrænset udlejning, så du kan tilpasse udlejningen til dine egne behov, fx ved udstationering eller længere rejser.
• Lejeloven giver dig flere rettigheder ved udlejning af egen bolig, fx lettere adgang til opsigelse, hvis du selv skal bruge boligen igen. Ulemper:
• Du skal sætte dig ind i regler og lave en korrekt kontrakt, hvilket kræver tid og omhu. Fejl kan føre til uenigheder eller tab.
• Fejl i huslejen kan føre til klager og tilbagebetaling, hvis Huslejenævnet vurderer, at huslejen er sat for højt.
• Manglende dokumentation kan give problemer ved fraflytning, især hvis der er uenighed om skader, rengøring eller mangler.

Privat udlejning er let at komme i gang med – men fejl kan blive dyre.

Sådan bruger du privat udlejning effektivt som udlejer i København

Hvis du vil have tryghed og struktur i din private udlejning:

• Brug typeformular A10 og tilpas §11 med relevante særvilkår, så alle særlige forhold er beskrevet klart og tydeligt.
• Lav billeder og inventarliste ved indflytning, så du har dokumentation for boligens stand og indhold, hvis der opstår uenighed ved fraflytning.
• Sæt dig ind i regler for husleje, opsigelse og vedligeholdelse, så du undgår fejl og kan svare på lejers spørgsmål.
• Overvej møbleret udlejning, hvis det er midlertidigt, da det kan gøre boligen mere attraktiv for tilflyttere, studerende eller pendlere.
• Få sparring og kontrakthjælp fra Copenhagen Quarters, så du undgår fejl og får styr på alle detaljer i udlejningen.
• En gennemtænkt privat udlejning kræver en klar og korrekt kontrakt, en realistisk pris og tydelige forventninger til både dig og lejeren. Det giver dig ro i maven og et godt samarbejde gennem hele lejeperioden.

‍