Møbleret udlejning

Hvad er møbleret udlejning – og hvorfor er det relevant i København?

Møbleret udlejning er en udlejningsform, hvor boligen udlejes med inventar og møbler, så lejeren kan flytte direkte ind uden at skulle investere i egne møbler. Denne model er især udbredt i København, hvor mange lejere er tilflyttere, ekspats eller studerende, der har brug for en fleksibel og indflytningsklar bolig. Som udlejer kan du ofte opnå en lidt højere husleje, når boligen er møbleret, men det kræver, at du har styr på dokumentation, inventarliste og ansvarsfordeling.

Det er vigtigt, at du præcist angiver, hvilke møbler og hvilket inventar der følger med, og at du tydeligt beskriver, hvordan ansvar og vedligeholdelse er fordelt mellem dig og lejeren. Det skaber tryghed og minimerer risikoen for uenigheder under og efter lejeperioden.

Møbleret udlejning er en god løsning, hvis du vil tiltrække lejere, der søger noget fleksibelt og indflytningsklart.

Hvad skal du være opmærksom på ved møbleret udlejning?

Ved møbleret udlejning skal du sikre dig:

• At møbler og inventar er beskrevet i kontrakten med en detaljeret liste, så det er klart for begge parter, hvad der følger med boligen. Listen bør omfatte alt fra sofa, spisebord og senge til køkkenudstyr, lamper og gardiner.
• At der udarbejdes en inventarliste med billeder, så der ikke opstår tvivl om, hvilke møbler der var til stede ved indflytning, og hvilken stand de var i. Billederne bør være daterede og opbevares sammen med kontrakten.
• At du præciserer, hvem der vedligeholder og erstatter eventuelle skader på møbler og inventar. Det bør fremgå, om lejeren skal sørge for almindelig rengøring og vedligeholdelse, og hvordan eventuelle reparationer håndteres.
• At lejer har forstået, hvad der er inkluderet – og hvad der ikke er. Det kan være relevant at præcisere, hvis visse personlige ejendele ikke indgår, eller hvis der er særlige regler for brug af bestemte møbler eller apparater.
• Alt dette skal helst stå i §11 i lejekontrakten for at være juridisk gældende og for at sikre, at begge parter er enige om vilkårene.

En detaljeret inventarliste er lige så vigtig som selve kontrakten ved møbleret udlejning.

Hvad må du tage i husleje for møbleret udlejning?

Du må gerne tage en højere husleje, hvis lejemålet er møbleret, men kun hvis prisen står mål med det, der faktisk stilles til rådighed. Huslejen skal stadig kunne forsvares over for Huslejenævnet, især i regulerede områder i København, hvor der er skærpede krav til dokumentation og rimelighed.

Følgende faktorer kan påvirke prisen:

• Antal og kvalitet af møbler, herunder om der er tale om nye, moderne møbler eller ældre inventar. Jo bedre kvalitet og jo flere møbler, desto større tillæg kan du forsvare.
• Elektroniske apparater og hårde hvidevarer, fx tv, vaskemaskine, opvaskemaskine eller mikrobølgeovn, som øger komforten og værdien af lejemålet.
• Indretningsniveau og komfort, herunder om boligen er fuldt udstyret med alt nødvendigt til daglig brug, eller om der kun er basisinventar.
• Mulighed for kortere opsigelse, hvilket ofte er attraktivt for midlertidige lejere, men kan betyde, at du skal være fleksibel med lejeperioden.
• Det er vigtigt, at du kan dokumentere, hvorfor huslejen er sat, som den er, og at du kan redegøre for værdien af de møbler og det inventar, der følger med.

Møbleret udlejning må give et tillæg i huslejen – men det skal være rimeligt og veldokumenteret.

Hvad med slid, skader og ansvar?

Du bør skrive i kontrakten, at:

• Lejer hæfter for skader på møbler og inventar, der ikke skyldes almindeligt slid. Det betyder, at hvis der opstår skader som følge af forkert brug eller uagtsomhed, skal lejeren erstatte eller reparere det beskadigede.
• Du som udlejer foretager en gennemgang ved fraflytning, gerne med fotodokumentation, så det er muligt at sammenligne boligens og møblernes stand før og efter lejeperioden.
• Møblerne skal afleveres i samme stand – eller erstattes, hvis det ikke er muligt. Det kan være en fordel at beskrive, hvordan eventuelle mangler eller skader skal håndteres, og hvordan værdien af møblerne vurderes.
• En god løsning er at notere tilstand på hvert møbel ved indflytning og tilføje det til lejekontrakten. Det kan også være en fordel at aftale, hvordan almindeligt slid vurderes, så der ikke opstår uenighed om, hvad der er forventeligt.

Tydelige regler om slid og ansvar forebygger konflikter ved fraflytning.

Hvornår giver møbleret udlejning mening?

Det er særligt oplagt, hvis:

• Du selv rejser eller flytter midlertidigt og efterlader boligen møbleret, så du kan udleje uden at skulle tømme boligen for inventar.
• Du vil tiltrække udlændinge, studerende eller korttidslejere, som ofte ikke har egne møbler og derfor søger indflytningsklare boliger.
• Du har en velindrettet bolig, der kan give dig merudlejning, fordi den fremstår attraktiv og komfortabel for lejere, der ønsker en nem og hurtig løsning.
• Du ønsker fleksibilitet – møbleret udlejning passer godt til tidsbegrænsede kontrakter, hvor du måske selv skal bruge boligen igen på et senere tidspunkt.
• Møbleret udlejning kan også være en fordel, hvis du ønsker at udleje i perioder med stor efterspørgsel, fx under events eller til virksomheder, der søger boliger til medarbejdere.

Møbleret udlejning er især effektiv ved midlertidige eller hurtige udlejninger i København.

Sådan bruger du møbleret udlejning effektivt som udlejer i København

Vil du bruge møbleret udlejning professionelt?

• Udarbejd en detaljeret inventarliste med billeder, hvor alt inventar og alle møbler er beskrevet og dokumenteret med fotos. Det gør det lettere at håndtere eventuelle uenigheder om mangler eller skader.
• Skriv alt om ansvar og vedligeholdelse i §11 i lejekontrakten, så det er klart, hvem der har ansvaret for hvad, og hvordan eventuelle skader eller mangler skal håndteres.
• Sørg for en grundig gennemgang ved ind- og fraflytning, hvor både du og lejeren gennemgår boligen og inventaret sammen. Brug gerne tjeklister og billeder som dokumentation.
• Fastlæg en realistisk husleje – og dokumentér den, så du kan forklare og forsvare prisen, hvis der opstår spørgsmål fra lejer eller myndigheder.
• Få hjælp fra Copenhagen Quarters, hvis du vil gøre det trygt og effektivt. En professionel partner kan hjælpe med alt fra kontraktudarbejdelse til screening af lejere og håndtering af praktiske forhold.
• Jo mere konkret og præcis du er, desto nemmere bliver møbleret udlejning for dig og lejeren. En grundig forberedelse og tydelig kommunikation er nøglen til et godt og problemfrit lejeforhold.