Ejerlejlighedsudlejning

Hvad er ejerlejlighedsudlejning – og hvorfor er det vigtigt at kende reglerne?

Ejerlejlighedsudlejning betyder, at du som ejer af en ejerlejlighed vælger at leje den ud til en eller flere lejere. Det kan være for en kortere periode, hvis du selv skal ud at rejse eller arbejde i udlandet, eller som en langsigtet investering, hvor du ønsker at opnå en stabil indtægt. I København er ejerlejlighedsudlejning meget udbredt, især i brokvartererne, hvor mange ejerlejligheder anvendes som udlejningsboliger til både studerende, unge professionelle og familier. Udlejning af ejerlejligheder kan være en attraktiv mulighed, men det kræver, at du har styr på både lovgivning, boligreguleringsloven og de lokale regler i din ejerforening. Hvis du ikke sætter dig ind i reglerne, risikerer du økonomiske tab, påbud fra myndighederne eller konflikter med ejerforeningen.

Ejerlejlighedsudlejning kan være en god investering – men kun hvis det gøres korrekt og lovligt.

Hvad skal du være opmærksom på som udlejer?

Som ejer af en lejlighed har du som udgangspunkt ret til at udleje den, men der er flere forhold, du skal undersøge og overholde:

• Ejerforeningens vedtægter: Mange ejerforeninger har specifikke regler om udlejning, fx krav om godkendelse, begrænsning af udlejningsperioder eller forbud mod korttidsudlejning. Læs vedtægterne grundigt og kontakt bestyrelsen, hvis du er i tvivl.
• Regler om varsling, opsigelse og huslejefastsættelse: Du skal følge lejelovens regler for, hvordan du varsler huslejestigninger, opsiger lejemålet og fastsætter vilkår for lejeaftalen.
• Boligreguleringsloven: I mange københavnske bydele gælder boligreguleringsloven, som sætter rammer for, hvor høj huslejen må være, og hvilke rettigheder lejeren har.
• Udarbejdelse af en skriftlig og præcis lejekontrakt: En grundig kontrakt beskytter både dig og lejeren og minimerer risikoen for misforståelser og tvister.
• Korrekt registrering af lejer: Sørg for, at lejeren bliver korrekt registreret på adressen, og at alle oplysninger er opdaterede i folkeregisteret.
• Lovlig udlejning: Undgå ulovlig korttidsudlejning eller fremleje, som kan føre til påbud eller bøder.

Din ret til udlejning afhænger både af lovgivning og lokale foreningsregler.

Fastsættelse af husleje ved ejerlejlighedsudlejning

Når du udlejer en ejerlejlighed i København, er du som regel underlagt boligreguleringsloven, hvis udlejningen er til helårsbeboelse. Det betyder, at du ikke frit kan fastsætte huslejen, men skal følge bestemte regler:

• Huslejen skal svare til det lejedes værdi: Huslejen må ikke overstige det, der er rimeligt for en tilsvarende bolig i området. Markedslejen er underlagt begrænsninger, og Huslejenævnet kan afgøre, om huslejen er for høj.
• Du må ikke fastsætte vilkårlige eller overprissatte lejer: Hvis huslejen vurderes for høj, kan lejeren klage til Huslejenævnet, som kan pålægge dig at tilbagebetale for meget opkrævet husleje.
• Dokumentation for boligens stand og faciliteter: Hvis du vil forsvare en højere husleje, skal du kunne dokumentere, at boligen har særlige faciliteter, er nyrenoveret eller har andre kvaliteter, der retfærdiggør prisen.
• Professionel vurdering: Mange udlejere vælger at få en professionel vurdering af huslejen, så de står stærkt, hvis sagen ender i Huslejenævnet.

Forkert fastsat husleje kan føre til krav om tilbagebetaling – få hjælp til korrekt vurdering.

Korttidsudlejning og fremleje

Hvis du ønsker at udleje din ejerlejlighed i kortere perioder, fx via Airbnb eller lignende platforme, gælder der særlige regler:

• Du må som ejer kun korttidsudleje i op til 70 dage om året: Dette er hovedreglen i København, men din ejerforening kan have strammere regler eller helt forbyde korttidsudlejning.
• Ved længere udlejning skal du følge lejeloven og boligreguleringsloven: Hvis du udlejer i længere perioder, gælder de almindelige regler for leje, og lejeren får de rettigheder, som følger af lovgivningen.
• Fremleje kræver tilladelse: Hvis din lejer ønsker at fremleje boligen, skal du give skriftlig tilladelse, og det skal fremgå af lejekontrakten. Ulovlig fremleje kan føre til ophævelse af lejemålet.
• Dokumentation og indberetning: Du skal kunne dokumentere udlejningens omfang og indberette indtægten til SKAT.

Korttidsudlejning og fremleje kræver ekstra opmærksomhed – og ofte tilladelse.

Sådan gør du ejerlejlighedsudlejning effektiv og tryg

For at sikre en stabil, lovlig og problemfri udlejning af din ejerlejlighed bør du:

• Udarbejde en solid og præcis lejekontrakt: Brug altid en opdateret kontrakt, gerne med §11-tilføjelser, hvor du kan tilpasse vilkår til din bolig og situation.
• Få professionel hjælp til vurdering, screening og administration: En erfaren partner som Copenhagen Quarters kan hjælpe dig med at finde de rette lejere, fastsætte korrekt husleje og håndtere administrationen, så du undgår fejl og konflikter.
• Hav styr på vedligeholdelse, kontaktpunkter og fraflytningsproces: Sørg for, at der er klare aftaler om, hvem der står for vedligeholdelse, hvordan du kontaktes, og hvordan fraflytning og istandsættelse håndteres.
• Kommunikér åbent med din ejerforening og respekter vedtægterne: Informér bestyrelsen om din udlejning, og følg foreningens retningslinjer for at undgå misforståelser eller sanktioner.

En god udlejning starter med god forberedelse og kendskab til reglerne.

Ejerlejlighedsudlejning i København – en mulighed med potentiale

Ejerlejlighedsudlejning i København er en attraktiv mulighed for dig, der:

• Midlertidigt flytter fra byen: Hvis du skal arbejde eller studere i udlandet, kan du udleje din bolig og vende tilbage senere.
• Har investeret i bolig som opsparing: Udlejning kan give dig et løbende afkast og sikre, at din investering arbejder for dig.
• Ønsker fast passiv indtægt: En udlejet ejerlejlighed kan give dig en stabil månedlig indtægt, som kan supplere din økonomi.
• Skal arbejde i udlandet og vende tilbage: Udlejning sikrer, at boligen ikke står tom, og du kan vende hjem til din egen lejlighed.

Det er dog vigtigt at huske, at København har mange regler, og at lejere ofte er velinformerede om deres rettigheder. Jo bedre du er forberedt og har styr på reglerne, desto mere problemfri og indbringende bliver din udlejning.

I København kan ejerlejlighedsudlejning være en god forretning – hvis du tænker det som en professionel aktivitet og følger reglerne nøje.