Fastsæt en fair husleje for din lejlighed i København i 2025

Vi giver dig vores bedste råd

At fastsætte en fair husleje for din lejlighed i København (fx med vores huslejeberegner) kan være en vanskelig balance for dig som udlejer. Nemlig balancen mellem at få økonomien til at hænge sammen, samtidig med at reglerne i lejeloven og huslejenævnets anbefalinger imødekommes.

Vi vil meget gerne give dig konkrete anbefalinger og retningslinjer til, hvordan man som udlejer kan fastsætte en leje, der er rimelig og markedstilpasset, samtidig med at man optimerer sin indtjening. Gode råd til overvejelser om boligens stand, beliggenhed og størrelse vil blive givet. Desuden vil relevante punkter fra lejeloven blive gennemgået.

Lejemarkedet i København set fra udlejers perspektiv

Huslejepriserne i København er generelt høje sammenlignet med resten af landet. Det skyldes naturligvis både, at det er meget attraktivt at bo i byen, men samtidig at antallet af boliger til leje ikke kan følge med efterspørgslen.

Med andre ord: der er mange lejere om få gode boliger. Derfor er din opgave som udlejer med at udvælge den gode lejer enormt vigtig. Lejere er der mange af - tricket er, at kunne finde den rigtige af disse, som vil passe godt på din bolig.

Gældende markedsleje

Som privatudlejer i København afhænger dit huslejeniveau af især beliggenhed, boligtype og lejlighedens stand. Men også lejeperiodens længde, møblering og vilkår i lejekontrakten kan have betydning. Vores data viser, at den gennemsnitlige årlige husleje ligger mellem 1.495 og 1.895 kr. pr. kvm, men der er store forskelle – især baseret på områdets popularitet, afstand til metro og lejlighedens faciliteter.

Samtidig skal du være opmærksom på, om din lejlighed er omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse. I det store hele vil din lejlighed, hvis den er opført efter 31.12.1991, nemlig kunne fastsættes til en markant højere husleje, og lejers adgang til indsigelser over huslejeniveauet anses for begrænset sammenlignet med ældre lejligheder.

Der er dermed store variationer i huslejeniveauet i København afhængig af bydel. Ifølge lejebolig.dk har der de seneste år været en særlig stigning i huslejen for mindre lejligheder i indre by. For en centralt beliggende 2-værelses lejlighed kan den gennemsnitlige husleje således være 12.500 kr. om måneden.

Som udlejer er det derfor vigtigt at sætte sig ind i det aktuelle lejeniveau for ens specifikke område og boligtype, inden man fastsætter huslejen.

Boligens størrelse

Lejligheder i København findes i mange forskellige størrelser, men de mest attraktive størrelser er:

• 1 værelses lejligheder på 30-50 m²
• 2 værelses lejligheder på 50-70 m²  
• 3 værelses lejligheder på 70-90 m²
• 4 værelses lejligheder på 90-120 m²

Lejligheder under 50 m² betragtes som mindre lejligheder, mens lejligheder over 90 m² regnes for store lejligheder. De mest almindelige lejlighedsstørrelser - og der hvor vi også ser den største efterspørgsel hos lejerne i København - er 2-3 værelses lejligheder på 60-80 m².

Ifølge BoligPortal var den gennemsnitlige husleje for et værelse i København K i 2021 5.946 kr. om måneden, hvilket er en stigning fra 5.620 kr. om måneden året før. ​Hos os har vi dokumenteret huslejepriser på 6.900 kr. i gennemsnit for et værelse i Indre By.

Lejligheder med altan, nyere køkken og bad samt central beliggenhed tæt på offentlig transport (især metro) vil typisk have et markant højere huslejeniveau end mere almindelige lejligheder uden disse faciliteter. Ifølge Bolius kan sammenlægning af lejligheder, for at skabe flere værelser, også have en særdeles positiv effekt på huslejeniveauet per. kvadratmeter i lejligheden.

Størrelsen på lejligheden har stor betydning for huslejen. Jo større lejlighed, jo højere kvadratmeterpris kan man som udgangspunkt forvente at kunne opkræve i husleje. Dog betyder antallet af værelser i forhold til kvadratmeterne meget. Mange kvadratmeter med få værelser er således ikke nødvendigvis en fordel i forhold til huslejeniveauet.

Boligens beliggenhed

Boligens beliggenhed har stor betydning for, hvilken husleje der kan forventes. København har mange attraktive og eftertragtede kvarterer, hvor lejen typisk er højere.

Ifølge Boligportal regnes Indre By, Christianshavn, Østerbro og Frederiksberg blandt de mest populære og dyre områder i København. En renoveret 2-værelses lejlighed på 60 m² i Indre By kan koste op til 15.000 kr. om måneden, mens en tilsvarende lejlighed med ældre standard på Amager måske kun koster omkring 9.000 kr.

En moderne 3-værelses lejlighed med altan og nyrenoveret køkken på Frederiksberg kan koste 18.000 kr. pr. måned, mens en tilsvarende lejlighed uden nyere renovering på Amager måske koster omkring 10.000 kr.

Ifølge Localeyes regnes især Frederiksberg, Østerbro og Nordhavn for trendy og eftertragtede områder i stadig vækst. Her kan man komme i nærheden af de højeste lejepriser i København.

Ved at undersøge den specifikke bydel nøje, kan man danne sig et overblik over det generelle prisniveau og dermed fastsætte en konkurrencedygtig husleje.

Hvad kan du tage i husleje for din bolig?

Prøv vores huslejeberegner og få et bud på 2 minutter. Vi bruger data fra mere end 9.500 udlejninger på markedet for lejeboliger i København.

Lejeloven

Ifølge lejeloven er der forskellige regler for fastsættelse af lejen afhængigt af hvornår ejendommen er opført. For ejendomme opført før 1991 gælder der særlige regler, ligesom vi forklarer ovenfor ved 'fri huslejefastsættelse'.

Ved ældre boliger, fastsættes lejen som udgangspunkt ud fra det lejedes værdi. Det vil sige den leje, der kan opnås på det åbne marked under hensyntagen til lejlighedens art, størrelse, kvalitet, udstyr og driftsudgifter.

Derudover findes der regler for omkostningsbestemt lejefastsættelse, hvor lejen beregnes ud fra ejendommens driftsudgifter. Det gælder typisk for nybyggeri. Her må lejen højst svare til 7% af ejendommens værdi.

Som udgangspunkt er det op til udlejer og lejer at forhandle sig frem til en leje. Hvis der opstår uenighed, kan sagen indbringes for huslejenævnet.

Fri husleje vs. reguleret husleje

Huslejeniveauet påvirkes også af, om boligen er omfattet af fri markedsleje eller reguleret husleje:

• Fri markedsleje: Gælder for boliger opført efter 1991. Her kan du som udlejer som udgangspunkt frit sætte lejen efter markedets udbud og efterspørgsel. Disse lejligheder har dermed typisk højere huslejeniveauer, især ved nyere byggeri og attraktive placeringer.
• Reguleret husleje: Ældre ejendomme fra før 1992 har typisk reguleret huslejeniveau efter boligreguleringsloven. Disse boliger har generelt lavere huslejer, som sætter en begrænsning for, hvor meget du må opkræve, med mindre lejligheden er væsentligt forbedret eller moderniseret.

Forhandling

Ved forhandling af husleje er det vigtigt at forstå markedet og vide, hvad der er en rimelig pris, og hvilke regler i lejeloven, som du skal efterleve for den pågældende lejlighed ud fra beliggenhed og størrelse. Hvis du har fri huslejefastsættelse, kan du vælge at starte med at sætte prisen højere end markedsprisen for at have plads til forhandling. Vær fleksibel og lydhør overfor lejerens situation.

En bolig som ikke bliver udlejet, er dog typisk dyrere i længden, end en lidt lavere husleje. Det kan derfor typisk være bedre at gå med til en lidt lavere husleje end at stå med en tom lejlighed i flere måneder. Undgå at sænke depositummet for meget i en eventuel forhandling, da det er din sikkerhed mod manglende betaling og skader på lejligheden. Hold fast i dine krav om god økonomi og gode referencer. En god lejer er vigtigere end den absolut højeste husleje.

Depositum

Udlejer kan ifølge lejeloven kræve et depositum på op til 3 måneders husleje som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Depositummet skal beskytte udlejer mod tab ved eventuelle skader på lejemålet.

Det er dog vigtigt at bemærke, at depositummet tilhører lejeren, indtil lejemålet ophører. Lejer skal have depositum tilbagebetalt med renter, når lejemålet ophører og efter evt. modregning for istandsættelse eller huslejerestance.

Udlejer skal inden fraflytning opgøre lejerens mellemværende og meddele lejer, hvor meget af depositummet der tilbagebetales. Hvis lejer er uenig i opgørelsen, kan lejer indbringe sagen for huslejenævnet.

Det anbefales, at udlejer sætter sig grundigt ind i reglerne for depositum, så det håndteres korrekt. Det er en god ide at lave en detaljeret indflytningsrapport, så lejemålets stand er dokumenteret.

Opsummering

At fastsætte den rette husleje for sin udlejningsbolig i København kræver research og viden om de gældende regler. Her er de vigtigste pointer at holde sig for øje:

• Sæt dig ind i de gældende markedspriser for lejligheder af sammenlignelig størrelse og beliggenhed. Brug huslejeniveauer.dk og boliga.dk - eller prøv vores huslejeberegner.
• Vær opmærksom på reglerne i lejeloven om det lejedes værdi. Du vil ikke altid kunne sætte prisen så højt, som du vil.
• Boligens størrelse og stand har stor betydning. Jo større og bedre vedligeholdt, jo højere leje. Husk også, at standen af faciliteter som badeværelse, ovn, køleskab m.m. også har betydning.
• Eftertragtede områder som Indre By, Nordhavn og brokvartererne kan typisk bære en højere huslejepris.
• Forhandl prisen på plads med potentielle lejere. Vær åben for justeringer.
• Kræv 1-3 måneders depositum og underskriv en detaljeret lejekontrakt.
• Benyt en professionel boligformidler som Copenhagen Quarters til at håndtere udlejningen professionelt. Det er billigere end du tror og du kommer i gang ved at booke et uforpligtende møde.
• Fastsæt prisen så den tiltrækker gode, langsigtede lejere. Lejere som passer godt på din bolig og hvor du mindsker risikoen for konflikter.

Yderligere ressourcer

Der findes heldigvis mange gode ressourcer, hvor du kan få mere viden om udlejning af boliger i København:

• Lejeloven - Her kan du læse om dine rettigheder og pligter som udlejer ifølge loven.
• Lejernes Landsorganisation - Organisation for lejere med gode råd og vejledning.
• Ejendomsforeningen Danmark - Forening for udlejere og administratorer.

Held og lykke med udlejningen af din bolig. Og husk: vi er altid klar til en uforpligtende snak om din situation og svar på dine spørgsmål, når du overvejer at udleje din lejlighed i København.