Sådan fastsætter du en fair husleje for din lejlighed i København?

Vi giver dig vores bedste råd

At fastsætte en fair husleje på sin lejlighed i København kan være en svær balancegang for udlejere. Formålet med dette blogindlæg er at give konkrete anbefalinger og retningslinjer til, hvordan man som udlejer kan fastsætte en leje, der er rimelig og markedstilpasset, samtidig med at man optimerer sin indtjening. Gode råd til overvejelser om boligens stand, beliggenhed og størrelse vil blive givet. Desuden vil relevante punkter fra lejeloven blive gennemgået.

Gældende markedsleje

Huslejepriserne i København er generelt høje sammenlignet med resten af landet. Ifølge Boligportal var den gennemsnitlige kvadratmeterpris for lejeboliger i København i 2021 241 kr. Dette er væsentligt højere end landsgennemsnittet på 159 kr. pr. kvm.

Der er dog store variationer i huslejeniveauet i København afhængig af beliggenhed og boligtype. Ifølge lejebolig.dk har der de seneste år været en særlig stigning i huslejen for mindre lejligheder i indre by. For en centralt beliggende 2-værelses lejlighed kan den gennemsnitlige husleje således være 12.500 kr. om måneden.

Som udlejer er det derfor vigtigt at sætte sig ind i det aktuelle lejeniveau for ens specifikke område og boligtype, inden man fastsætter huslejen.

Boligens størrelse

Lejligheder i København findes i mange forskellige størrelser, men de typiske størrelser er:

• 1 værelses lejligheder på 30-50 m2
• 2 værelses lejligheder på 50-70 m2  
• 3 værelses lejligheder på 70-90 m2
• 4 værelses lejligheder på 90-120 m2

Lejligheder under 50 m2 betragtes som mindre lejligheder, mens lejligheder over 90 m2 regnes for store lejligheder. De mest almindelige lejlighedsstørrelser i København er 2-3 værelses lejligheder på 60-80 m2.

Størrelsen på lejligheden har stor betydning for huslejen. Jo større lejlighed, jo højere kvadratmeterpris kan man som udgangspunkt forvente at kunne opkræve i husleje. Det er derfor vigtigt at kende den gennemsnitlige kvadratmeterpris for ens lejligheds størrelse og beliggenhed, når huslejen skal fastsættes.

Ifølge Bolius var den gennemsnitlige kvadratmeterpris i København i 2020 1.556 kr. for en 2-værelses lejlighed og 1.305 kr. for en 3-værelses lejlighed.

Boligens beliggenhed

Boligens beliggenhed har stor betydning for, hvilken husleje der kan forventes. København har mange attraktive og eftertragtede kvarterer, hvor lejen typisk er højere.

Ifølge Boligportal regnes Indre By, Christianshavn, Østerbro og Frederiksberg blandt de mest populære og dyre områder i København. Her kan der forventes en kvadratmeterpris på 2.500-3.500 kr. og opefter for en god lejlighed.

Områder som Nørrebro, Vesterbro og Amager betragtes også som attraktive, omend lidt billigere, med en kvadratmeterpris på omkring 2.000-3.000 kr.

Ifølge Localeyes regnes især Frederiksberg og Østerbro for trendy og eftertragtede områder. Her kan man komme i nærheden af de højeste lejepriser i København.

Ved at undersøge det specifikke kvarter nøje, kan man danne sig et overblik over det generelle prisniveau og dermed fastsætte en konkurrencedygtig husleje.

Hvad kan du tage i husleje for din bolig?

Prøv vores AI-drevede huslejeberegner og få et bud på 2 minutter. Vi bruger data fra mere end 16.000 udlejninger og markedet for lejeboliger i København netop nu.

Lejeloven

Ifølge lejeloven er der forskellige regler for fastsættelse af lejen afhængigt af hvornår ejendommen er opført. For ejendomme opført før 1991 gælder der særlige regler.

Lejen fastsættes ud fra det lejedes værdi. Det vil sige den leje, der kan opnås på det åbne marked under hensyntagen til lejlighedens art, størrelse, kvalitet, udstyr og driftsudgifter.

Derudover findes der regler for omkostningsbestemt lejefastsættelse, hvor lejen beregnes ud fra ejendommens driftsudgifter. Det gælder typisk for nybyggeri. Her må lejen højst svare til 7% af ejendommens værdi.

Som udgangspunkt er det op til udlejer og lejer at forhandle sig frem til en leje. Hvis der opstår uenighed, kan sagen indbringes for huslejenævnet.

Forhandling

Ved forhandling af husleje er det vigtigt at forstå markedet og vide, hvad der er en rimelig pris for den pågældende lejlighed ud fra beliggenhed og størrelse. Start med at sætte prisen højere end markedsprisen for at have plads til forhandling. Vær fleksibel og lydhør overfor lejerens situation. Det er bedre at starte med en lidt lavere husleje end at stå med en tom lejlighed i flere måneder. Undgå at sænke depositummet for meget, da det er din sikkerhed mod manglende betaling og skader på lejligheden. Overvej en huslejerabat i starten af lejeperioden for at tiltrække den rette lejer. Hold fast i dine krav om god økonomi og gode referencer. En god lejer er vigtigere end den absolut højeste husleje.

Depositum

Udlejer kan ifølge lejeloven kræve et depositum på op til 3 måneders husleje som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Depositummet skal beskytte udlejer mod tab ved eventuelle skader på lejemålet.

Det er dog vigtigt at bemærke, at depositummet tilhører lejeren, indtil lejemålet ophører. Lejer skal have depositum tilbagebetalt med renter, når lejemålet ophører og efter evt. modregning for istandsættelse eller huslejerestance.

Udlejer skal inden fraflytning opgøre lejerens mellemværende og meddele lejer, hvor meget af depositummet der tilbagebetales. Hvis lejer er uenig i opgørelsen, kan lejer indbringe sagen for huslejenævnet.

Det anbefales, at udlejer sætter sig grundigt ind i reglerne for depositum, så det håndteres korrekt. Det er en god ide at lave en detaljeret indflytningsrapport, så lejemålets stand er dokumenteret.

Opsummering

At fastsætte den rette husleje for sin udlejningsbolig i København kræver research og forhandling. Her er de vigtigste pointer at holde sig for øje:

• Sæt dig ind i de gældende markedspriser for lejligheder af sammenlignelig størrelse og beliggenhed. Brug huslejeniveauer.dk og boliga.dk.
• Vær opmærksom på reglerne i lejeloven om det lejedes værdi. Du kan ikke bare sætte prisen så højt du vil.
• Boligens størrelse og stand har stor betydning. Jo større og bedre vedligeholdt, jo højere leje.  
• Eftertragtede områder som Indre By og brokvartererne kan bære en højere pris.
• Forhandl prisen på plads med potentielle lejere. Vær åben for justeringer.
• Kræv 1-3 måneders depositum og underskriv en detaljeret lejekontrakt.
• Benyt en udlejningsplatform som f.eks. boligmanager.dk til at håndtere udlejningen professionelt.
• Fastsæt prisen så den tiltrækker gode, langsigtede lejere. Det er bedre end at stå tom.

Yderligere ressourcer

Der findes heldigvis mange gode ressourcer, hvor du kan få mere viden om udlejning af boliger i København:

• Lejeloven - Her kan du læse om dine rettigheder og pligter som udlejer ifølge loven.
• Lejernes Landsorganisation - Organisation for lejere med gode råd og vejledning.
• Ejendomsforeningen Danmark - Forening for udlejere og administratorer.
• Facebook-grupper - Del erfaringer og få råd fra andre udlejere.

Held og lykke med udlejningen af din bolig. Og husk: vi er med dig hele vejen.